Дата проведения: 15 августа 2018
Место проведения: Фурштатская 24, 2 этаж
Время проведения: 15:00-17:00
Повестка собрания:
1) Получение разрешений на строительство
- Потребует ли осуществление строительства по нескольким разрешениям на строительство, в рамках одного утвержденного ППТ, создания отдельного застройщика для каждого участка?
Госстройнадзор: Часть 1.1. 214-ФЗ. Нет, не потребует.
2) Порядок открытия расчетных счетов застройщика в уполномоченном банке.
- Если на день вступления в силу указанного закона у застройщика имеется действующий счет в уполномоченном банке, могут ли по нему осуществиться операции или должен быть открыт иной счет?
Сбербанк: По разрешениям, полученным до 01.07 можно использовать старый счет, по полученным после – необходимо открывать спецсчет. Банк старается добиться того, чтобы имеющийся счет мог стать спецсчетом застройщика.
- Должен ли указанный в законе расчетный счет использоваться для поступления денежных средств от дольщиков? Если да, каким образом дольщик будет считаться надлежащим образом уведомленным об открытии указанного расчетного счета?
Сбербанк: 100% да, заключайте доп. соглашение об изменении счета. В случае перечисления средств на старый счет, обязанность застройщика данные денежные средства оправить на тот счет, который будет контролироваться банком. Как эти перечисления будут контролироваться – вопрос открытый.
- Обязан ли застройщик открывать расчетный счет по каждому разрешению на строительство, полученному к моменту вступления в силу закона?
Сбербанк: Да, необходимо открывать на каждое разрешение спец.счет. Реквизиты этого счета должны быть указаны в проектной декларации. Обязательства застройщика, возникшие до вступления закона в силу, могут оплачиваться со специального счета. Или вы пользуетесь старым счетом для закрытия эти обязательств.
- Имеющиеся на данный момент остатки денежных средств с текущего счета застройщика не требуется перечислять на новые счета, открытые под разрешение на строительство?
Нет, не требуется.
- Обязан ли застройщик закрыть ранее открытые счета, которые используются для расчетов по другим проектам?
Нет, нет необходимости закрывать старые счета.
Дополнительные вопросы:
Когда сети доводятся до всех участков с разными разрешениями на строительство, но в документах будет указан только один участок. Как осуществлять такие платежи.
Горбунов Д.А.: отдельный договор на каждое разрешение. договор о техническом присоединении с указанием земельного участка. Необходимо дробить договор на каждую проектную декларацию.
Вопрос к банку:
Госстройнадзор Алексеева А.А.: Банк признал операцию нецелевой. Началась проверка. Если Госстрой после проверки не выявил нецелевого расходования средств. Банк примет письмо Госстройнадзора?
Сбербанк: Письмо не является основанием для проведения банком платежа. На данный момент не возникало таких ситуаций, что целевой платеж банк не пропускал. Доказать, что он целевой не составляет труда.
3) Порядок осуществления банковского контроля над целевыми расходами застройщика
- Вопрос в рамках контроля банками застройщика. Застройщик должен доказать/убедить банк в том, что его расходования по счету являются целевыми. Но при отказе банка в совершении операции, которая по мнению банка не будет соответствовать требованиям, Застройщик не имеет никакой другой возможности доказать, что это не так. То есть фактически банк на свое усмотрение будет одобрять/отклонять операции Застройщика. Двойной банковский контроль при работе по схеме эскроу. Будет ли кем-то контролироваться банк и его решения по данному вопросу.
Сбербанк: Практика показывает, что, предоставив все необходимые документы, доказать, что расходования являются целевыми, не составляет труда. У банка есть 3 дня на принятия или отклонение операции. У банка соответствующий отдел (штат сотрудников), отвечающих за этот вопрос
- За счет каких денежных средств застройщику осуществлять строительство социальных объектов и нести расходы по содержанию застройщика? (Из каких источников платить зарплату, соцвзносы и пр., действует ли ограничение 10% от проектной стоимости на собственные нужды)
Сбербанк: Сверяем платежи с тем, что указано в проектной декларации и сводной накопительной ведомости. Что включено – то пропускаем. До 20%. Если все передано генподрядчику – банк контролирует только то, что переводится генподрядчику. Ген.подрядчик должен иметь расчетный счет в уполномоченном банке.
Адамюк В.В.: Возможна ли корректировка, с какой периодичностью?
Банк: По возникновению потребности.
Дополнительные вопросы:
Горбунов Д.А.: кто работает по проектному финансированию? Возникают ли проблемы с системой контроля?
ЛенРусСтрой: проблем не возникает. На практике все становится понятно.
Юсупов Р.Д. : Банк считает всю экономику проекта. Какие проекты будут одобряться в первую очередь? Высоколиквидные? Доступное жилье в ЛО – экономика таких проектов скорее всего не устроит банк. Как вы будете решать кого кредитовать?
Сбербанк: При работе с эскроу счетами безусловно будет уделяться серьезное внимание маркетинговой составляющей. Требования к финансовой устойчивости и маркетингу будут выше.
- На какие платежи не распространяется банковский контроль (членские взносы и т.д. Допустимо ли осуществление деятельности в объединениях/некоммерческих организациях)
Сбербанк: На все, кроме запрещенных (Если разрешение до 01.07.18)
- Закон не позволяет финансировать строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, которые расположены вне границ земельного участка, предусмотренного под строительство дома / группы домов в пределах одного разрешения на строительство?
Сбербанк: нет
- Как осуществляется выплата заработной платы, если одно юридическое лицо ведет несколько проектов: должно быть пропорциональное разделение или на усмотрение застройщика – со счета любого проекта?
Сбербанк: Разрешения до 01.07.18 – на усмотрение застройщика. Что касается с 01.07 – с учетом требования, в рамках 10%. Банк рекомендует разделять затраты на все счета пропорционально по количеству проектов, но решает сам застройщик.
- Имеет ли застройщик право возмещать за счет денежных средств участников долевого строительства платежи, совершенные им в целях приобретения земельного участка под строительство до начала заключения договоров долевого участия?
Сбербанк, Госстройнадзор: На приобретение и аренду можно, на возмещение – вопрос открытый. Вероятно, нет.
- Как будет осуществляться расчет и контроль накопленной суммы авансов, будет ли учитываться зачет авансов за счет выполнения?
Госстройнадзор, Сбербанк: Должен зачет учитываться. Задан вопрос минстрою, ждем разъяснений.
4) Порядок работы по счетам эскроу, с учетом внесенных изменений
- Получалось ли подтверждение от банковского сектора, что застройщикам будут предоставляться кредитные средства на АХР (зарплата и пр.) застройщика при работе по счетам эскроу? Предусмотрено ли какое-либо привлечение сторонних средств?
Сбербанк: Привлечение сторонних средств невозможно. Кредитные средства выделяются на проект и АХР проекта. Контролироваться кредитные средства будут также, как и проектное финансирование.
- Имеет ли застройщик право возмещать за счет денежных средств участников долевого строительства платежи, совершенные им в целях приобретения земельного участка под строительство до начала заключения договоров долевого участия?
Нет.
5) Разрешенная деятельность застройщика: запрет на совершение сделок, не связанных со строительством в пределах одного разрешения.
- Допустима ли реализация имеющихся у застройщика непроданных жилых помещений, ком. недвижимости.
Сбербанк: является ли это иной деятельностью? Необходимы разъяснения Минстроя.
- Допустим ли расчет по закрытым проектам (арендные платежи, расчет с подрядчиками)
Сбербанк: В рамках старого счета или если убедите банк, что это обязательства, возникшие в рамках старого разрешения на строительство.
-Распространяется ли запрет на осуществлении иных видов деятельности на всех застройщиков, в том числе уже осуществляющих на дату вступления изменений в силу привлечение денежных средств участников долевого строительства или направивших проектную декларацию в уполномоченный орган для получения заключения?
Запрет распространяется только на разрешения, полученные после 01.07.18
-Вправе ли застройщик исполнять возникшие до 01.07.2018 г. обязательства, если при этом расходование денежных средств осуществляется не на цели, предусмотренные измененным 214-ФЗ, и операция не входит в перечень операций, перечисленных в Постановление Правительства РФ о составе документов, необходимых для проведения операция по расчетному счету застройщика?
Сбербанк: Да, вправе
6) Перечень документов, необходимый для предоставления банку
- Действует только на разрешения, полученные после 01.07.2018?
Сбербанк: Нет, действует на те проекты, что были и до 01.07.18 Ждем разъяснения Минстроя, можно ли не принимать эти документы у тех, кто получим разрешения до 01.07.18